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内覧業者と内覧会マンションを購入された方は竣工・引渡し前になると「内覧会のお知らせ」が届きます。そもそも内覧会とはどういう意味合いがあるのでしょうか？ 内覧会とは、デベロッパーにとって、とても都合のよいネーミングですね。 すでに手付け金を支払って入居を心待ちにしている、マンション購入者に対して、楽しいイベントのひとつとして、意図的に演出しようとしている感じがします。 内覧会で特に大きな指摘を受けなければデベロッパーとしては、一安心です。このときにハンコさえ貰えば、デベロッパーとしてはほぼ100％仕事は終わったといえます。 しかしちょっと待ってください！ 内覧会の本来の意味はマンション購入者の「竣工検査」です。竣工・引渡し検査という観点に立って考えれば、購入者とデベロッパー、ゼネコンとの真剣勝負の場所であるはずですよね？ 名前自体も内覧会ではなく内覧検査とするべきです。 まず、購入者がこういう認識を持つことが大切です。内覧会はイベントではなく、欠陥のない建物をキチンと引き渡してもらうための検査の場所であるという認識です。 内覧業者とは何か？ここ何年かのマンションブーム、耐震偽装・悪徳リフォーム業者の問題等、社会問題化される事件が頻発するにつけ、分譲マンションの内覧会に同行し、購入者とともに住戸の仕上がり具合をチェックする業者さんがクローズアップされるようになりました。私がゼネコンに居たときは内覧屋と呼んでいました。（笑） インターネットでいろいろと調べてみますと、内覧業者さんの相場は 2時間程度の内覧会同行サービスで５万円前後がほとんどです。しかし、５万円を超えると財布のひもも、なかなか固くなってきますよね。（笑） 一方、内覧業者サイドから見たとき、半日かけて1件5万円で商売になるのかという事ですが。。。 仮に、一件あたりの内覧会同行費用が５万円だとして、内覧業者1人が午前と午後に１件ずつこなすとして、内覧会が開催されるのは、通常土日に集中するから、1カ月でフルで全て予定が入ったとしても１６件が限界です。 このとき一人あたりの1ヵ月の売り上げは、80万円（＝＠5万円×16件／月）となります。 しかし、1年を通してコンスタントに内覧会同行依頼を獲得するには、かなりのマーケティング力を要します。 通常、内覧業だけを本業として商売を成り立たせるのは難しいといえます。 インターネットで検索してみれば分かりますが、大方の内覧業者は設計事務所の副業であったり、FP事務所を兼業していたり、建物検査の会社の一部門であったり、建設業のコンサルティング会社の一部門であったりします。 内覧業者の内訳内覧専門業者（非常に数が少ない、個人でやっている場合がほとんど） 設計事務所・FP事務所・検査会社の一部門（副業） 内覧会同行サービスだけでなく、契約書類チェック・サービス、契約立会いサービスなど、多様な関連サービスを提供している。 （本業の事業母体を持っている。） 内覧業者に頼むべきか？？ゼネコンに11年間いた、私見を述べると内覧業者に検査同行と頼むか頼まないかは、神社のお参りと大して変わらないと思います。（笑）つまり、気休めという事ですね。（笑） 実際問題、内覧検査で検査できる部分というものは、目に見える範囲だけです。点検口から覗いてみたところで、それも結局はそこから目に見える範囲だけだからです。 目に見える範囲はあとからでも、簡単に直せますし、まず大きな瑕疵はありえません。 ほんとうの瑕疵は施工途中に起こり隠蔽されてしまう部分です。（これはわざと隠すという意味ではありません。仕上げで隠れてしまうという意味です。） ここの管理をきっちりするというのは、結局デベロッパー側のサラカン。。つまり「監理」と施工者側（ゼネコン）のクサカン。。。つまり「施工管理」によるところが、ほとんど全てです。内覧業者さんでは結局この部分の検査はできません。せいぜい途中の検査記録を出させる事を、ゼネコンやデベロッパー側に要求することぐらいです。 結局のところ大手のデベロッパーで大手のゼネコンが施工した物件が一番安心だと思います。これは万が一何かが起こった場合でも、保証できるだけの組織体制と財務体力があるからです。 現実、耐震偽装のヒューザーが三井不動産や住友不動産だった場合なら間違いなく全て保証されています。ヒューザー事件での建物を全部作り直して保証しても200億あればお釣りがきます。三井不動産や住友不動産の経常利益は500億円を超えています。 松下電器のガス暖房機の死亡事故で謝罪・回収広告費は全部で200億円以上かかったといわれています。決算で特別損失処理していました。松下だからこそ、あそこまでやれて、それが返って信頼回復になった事は記憶に新しいところです。 ただし、全く内覧業者さんの意味がないかといったらそうでもありません。 例えば施工の技術的な小さい瑕疵の指摘はできます。 バルコニーの勾配が甘くて水がたまる。。とか サッシの結露穴がモルタルやシール材で詰まって結露水が流れない。。とか 床の勾配がフラットではない。。とか 点検口から覗いたときに断熱材が足らないところが見える。。とか 全くの素人さんでは、こういう指摘は難しいかもしれませんね。 そういう意味では、建築関係に知り合いが全く居ない。。売主も地元の不動産会社だ。。という場合は気持ちの安心料（笑）という事で、内覧業者に検査を頼むのも選択肢のひとつとはいえますね。 |
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